Reparcelación Sector 5 Los Calares

El procedimiento de reparcelación del Sector 5 "Los Calares" en Bolaños de Calatrava se inició en cumplimiento del Artículo 85 del Reglamento, a instancias de la S.C.A. COOVIMAG. Esta cooperativa presentó una propuesta de bases para la adjudicación del programa, aprobadas por el Ayuntamiento Pleno de Bolaños de Calatrava el 23 de diciembre de 2015. La publicación del acuerdo de aprobación en el D.O.C.M. abrió un trámite para la formulación de alternativas técnicas (artículo 87 R.A.E. TRLOTAU), sin que se presentara ninguna alternativa competitiva a la de COOVIMAG. El proceso de caracterización y transformación del ámbito comenzó el 26 de febrero de 2018, fecha en que COOVIMAG presentó el Programa de Actuación Urbanizadora (PAU) del Sector 5 "Los Calares", incluyendo un plan parcial y un proyecto de urbanización, junto con una proposición jurídico-económica y una propuesta de convenio urbanístico. La tramitación municipal posterior se ajustó a la Subsección 3ª: "Gestión indirecta: procedimiento ordinario" de la Sección 3ª del Título III (artículos 84 a 90) del Decreto 29/2011, que aprueba el Reglamento de la Actividad de Ejecución del Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística (R.A.E. TRLOTAU).

El proyecto opera bajo un régimen de gestión indirecta, donde el urbanizador (S.C.A. COOVIMAG) es el responsable de ejecutar la actuación urbanizadora por cuenta de la administración actuante. Esto incluye la redacción del Proyecto de Reparcelación, según el artículo 95.1 del TRLOTAU y el artículo 115 del R.A.E. TRLOTAU. La aprobación municipal puede producirse en los términos del artículo 55 del Reglamento, y para su inscripción en el Registro de la Propiedad bastará con la presentación de la escritura pública y la certificación del acuerdo municipal. La reparcelación se formaliza documentalmente en un proyecto que incluye una memoria justificativa (referencia al planeamiento, propietarios afectados, descripción de fincas y derechos, fincas resultantes, y propuesta de adjudicación), una memoria económica (valoración de derechos, edificaciones a extinguir, y cuenta de liquidación provisional), y la documentación gráfica (planos según el artículo 47 del Reglamento). Una vez aprobado definitivamente, se aportan las copias necesarias para su inscripción en el Registro de la Propiedad.

El Sector 5 "Los Calares" se ubica al suroeste de Bolaños de Calatrava, limitando al norte con el Sector 4, al oeste con la carretera CR-5213, al sur con el cordel Cabeza Gorda, y al este con suelo rústico. Su desarrollo busca facilitar la ampliación de naves industriales de la cooperativa adyacente, dando continuidad a la Ronda perimetral y activando el uso industrial y terciario de la zona. La superficie total del sector, según medición topográfica, es de 40.398 m², con un 90% para aprovechamiento privativo (18.176,40 uas) y un 10% para cesión al Ayuntamiento (2.019,60 uas), según el Plan Parcial de Desarrollo (PPD). Incluye una superficie de 1.957 m² destinada a equipamientos públicos. La reparcelación busca la justa distribución de beneficios y cargas, incluyendo gastos de urbanización y gestión, a partir de la regularización de fincas existentes, sustituyendo las fincas originarias por solares resultantes. Los derechos de los afectados se basan en la medición real de las fincas, con resolución judicial en caso de discrepancias en la titularidad de los derechos. En este caso, al haber un único propietario que también es el agente urbanizador, este recibirá toda la parcela resultante y abonará la cesión al Ayuntamiento en metálico.

La documentación incluye una relación detallada de las fincas aportadas, con fichas de aportación, planos descriptivos, y certificaciones registrales (artículo 92.5.c.2 del TRLOTAU). Se incluyen descripciones gráficas (linderos, superficie, orientación) y literarias de las fincas, con mención a posibles discrepancias entre la realidad física y el registro de la propiedad. Para las fincas parcialmente incluidas en el sector, se propone una segregación gráfica, conforme al artículo 47 del Reglamento Hipotecario. La descripción literaria se ajusta a los títulos de dominio, con constancia de posibles variaciones en linderos y superficies. Se detallan las referencias catastrales de las fincas, como las 13023A031001590000TJ, 13023A031001600000TX, 13023A031001650000TZ y 13023A031001900000TR, pertenecientes a la COOPERATIVA VIRGEN DEL MONTE AGRICULTORES GANADEROS SOCIEDAD COOPERATIVA CLM (CIF: F13143938). Se especifica que la superficie catastral y la de escrituras no coinciden debido a una permuta en 2016, aumentando la superficie en 1427 m². Estos acuerdos se adjuntan al proyecto.

El proceso de reparcelación se inició siguiendo el Artículo 85 del Reglamento. La S.C.A. COOVIMAG presentó una propuesta de bases para la adjudicación del Programa de Actuación Urbanizadora (PAU), bases que fueron aprobadas por el Ayuntamiento Pleno de Bolaños de Calatrava el 23 de diciembre de 2015. Posteriormente, se publicó el acuerdo de aprobación en el D.O.C.M., abriendo el plazo para la presentación de alternativas técnicas según el artículo 87.1 R.A.E. TRLOTAU. Sin embargo, en este caso no se presentó ninguna alternativa diferente a la propuesta por COOVIMAG, indicando que la propuesta presentada por COOVIMAG fue la única que se recibió y evaluó durante el proceso de selección de alternativas técnicas. Esto simplificó notablemente la etapa de evaluación del proyecto. El texto enfatiza la importancia del cumplimiento de los plazos y procedimientos establecidos en la normativa vigente (Decreto 29/2011 y R.A.E. TRLOTAU) para asegurar la transparencia y legalidad de todo el proceso de adjudicación y posterior ejecución del proyecto de reparcelación.

El 26 de febrero de 2018, la S.C.A. COOVIMAG presentó formalmente el Programa de Actuación Urbanizadora (PAU) del Sector 5 "Los Calares" al Ayuntamiento de Bolaños de Calatrava. Este PAU, presentado bajo un régimen de gestión indirecta (artículo 117 TRLOTAU), incluía la alternativa técnica compuesta por el Plan Parcial y el Proyecto de Urbanización. La presentación también incluyó la Proposición Jurídico-Económica y la propuesta de Convenio Urbanístico. Tras la presentación de toda esta documentación, el Ayuntamiento de Bolaños de Calatrava inició la tramitación del expediente correspondiente. Este expediente se tramitó de acuerdo con lo establecido en la Subsección 3ª del Título III del Decreto 29/2011, que se centra en la gestión indirecta con procedimiento ordinario (artículos 84 a 90 del Reglamento). La puntualidad en la entrega y el seguimiento de cada paso administrativo garantizó la fluidez del proceso y la eventual adjudicación del proyecto sin mayores inconvenientes.

El documento describe el proceso de aprobación del proyecto de reparcelación. Se menciona que la aprobación puede seguir los términos del artículo 55 del Reglamento. Una vez recibida la aprobación municipal, para la inscripción de la reparcelación en el Registro de la Propiedad se requiere la presentación de la escritura pública junto con una certificación del acuerdo municipal aprobatorio. Esto verifica que el proceso de aprobación se ha completado correctamente y que se cumplen los requisitos legales para la inscripción del proyecto en el registro de la propiedad. Se indica además la necesidad de que el proyecto de reparcelación, en cualquiera de sus variantes, debe estar documentado con un proyecto que exprese claramente su contenido, objeto y determinaciones. El proyecto incluye una memoria justificativa, una memoria económica, y la documentación gráfica necesaria. Se recalca la importancia del cumplimiento estricto de la normativa hipotecaria para garantizar una inscripción exitosa en el Registro de la Propiedad, lo cual representa el cierre formal y legal del proceso de reparcelación.

La memoria justificativa, desarrollada según el artículo 41 R.A.E. TRLOTAU, es un componente esencial del proyecto de reparcelación. Esta sección del documento detalla la relación de propietarios e interesados afectados por la reparcelación, describiendo las fincas y los derechos aportados por cada uno. También se describe la determinación de las fincas resultantes y se incluye una propuesta de adjudicación de las mismas, estableciendo una relación clara entre las fincas existentes y las nuevas parcelas generadas tras el proceso de reparcelación. La memoria debe incluir una referencia explícita al planeamiento urbanístico en cuya ejecución se basa la reparcelación. Se describe pormenorizadamente cada parcela adjudicada y se proporciona una propuesta de distribución equitativa de los beneficios y cargas derivados de la ordenación urbanística, considerando la superficie de cada finca en el momento de iniciarse el procedimiento. Se busca asegurar la transparencia y la claridad en la asignación de las nuevas parcelas, garantizando que el proceso es justo y se ajusta a los criterios establecidos en la legislación vigente.

La memoria económica del proyecto de reparcelación es crucial para determinar los costos y la distribución financiera de la actuación urbanística. Esta sección se centra en las tasaciones de los derechos, edificaciones, construcciones, o plantaciones que deben extinguirse para la ejecución del planeamiento del Sector 5, según el artículo 93.g) del DL 1/2010 TRLOTAU y el artículo 44 del Decreto 29/2011. Se valoran los elementos incompatibles con el planeamiento, satisfaciendo su importe a los propietarios con cargo al proyecto, como parte de los gastos de urbanización. Incluye una descripción pormenorizada de las fincas afectadas, tanto desde el punto de vista físico (naturaleza, superficie) como registral (titular, título de adquisición, derechos y cargas). Se detalla la cuenta de liquidación provisional, que determina la aportación financiera a imponer sobre las parcelas resultantes para cubrir los costes de la actuación. Esta cuenta incluye las indemnizaciones por derechos, edificaciones, etc., que deban extinguirse o destruirse. Las referencias legales para las tasaciones son el artículo 93.g) del Decreto Legislativo 1/2010 (TRLOTAU), el artículo 44 del Decreto 29/2011, y el artículo 100 del mismo decreto. Se destaca la importancia de la transparencia y precisión en la valoración económica para asegurar la equidad en la distribución de costos y beneficios.

El proceso de adjudicación de las parcelas resultantes se basa en los criterios indicados en el apartado 5 de la Memoria (Documento I). El Plan Parcial de Desarrollo establece la existencia de una única parcela con aprovechamiento lucrativo, de uso industrial. Debido a que existe un único propietario de los terrenos en el área de reparto, coincidente con el área reparcelable, se ha procedido a adjudicar una única parcela a este propietario. Esta parcela única abarca el 100% del aprovechamiento susceptible de apropiación por los propietarios, lo que representa el 90% del aprovechamiento tipo del área de reparto. El restante 10%, que correspondería al Ayuntamiento como cesión, será abonado en metálico por el propietario y agente urbanizador, según lo convenido en el Convenio Urbanístico. Esta solución simplifica la distribución de las parcelas y evita la necesidad de realizar ajustes entre diferentes propietarios, ya que todo el aprovechamiento lucrativo se concentra en una sola entidad.

El Ayuntamiento de Bolaños de Calatrava no recibe ninguna parcela edificable como parte de la reparcelación. Según el Convenio Urbanístico, el 10% del aprovechamiento tipo que le correspondería a la Administración se satisface en metálico. Este acuerdo se basa en la monetización de las plusvalías generadas por la actuación urbanística. El único propietario y agente urbanizador adquiere este 10% en concepto de participación de la comunidad en las plusvalías, materializándose la cesión a través del pago de una suma en efectivo. No se adjudica ningún solar al ayuntamiento proveniente de excesos de aprovechamiento urbanístico, de acuerdo con el artículo 93.d) del TRLOTAU, ya que no existen terrenos de titularidad municipal aportados a la unidad reparcelable. Esta forma de compensación monetaria permite una gestión más eficiente para ambas partes, evitando la complejidad de la gestión de terrenos y permitiendo al ayuntamiento la recepción de un ingreso inmediato equivalente al valor de la cesión.

Los propietarios tienen el deber de costear la urbanización de los terrenos en función de sus derechos, según el planeamiento. Los gastos de urbanización se imputan a cada finca a través de la Cuenta de Liquidación Provisional, constituyendo la base de la afección real y registrándose mediante nota marginal en el Registro de la Propiedad. El documento menciona que en la ejecución del planeamiento, los propietarios tienen el deber de costear la urbanización de los terrenos en los que se desarrolla la actuación urbanística en función a sus respectivos derechos. En la Cuenta de Liquidación Provisional se imputan a cada finca los gastos de urbanización, constituyendo la base y fundamento de la afección real y que dan lugar a su constancia en el Registro de la Propiedad mediante nota marginal. El importe provisional en las fincas adjudicadas (excluido el IVA) está sujeto a la Cuenta de Liquidación Definitiva, donde se ajustan los gastos según los realmente realizados. Se indica el porcentaje de participación de cada finca en la liquidación definitiva, extendiéndose la correspondiente afección real. La regla h) del artículo 93 del Decreto Legislativo 1/2010 TRLOTAU establece la necesidad de una cuenta de liquidación provisional individualizada por propietario, con indemnización previa si es acreedor neto, a reserva de la liquidación definitiva. El fundamento jurídico de esta carga radica en el principio de afección de las plusvalías generadas al coste de las obras, con carácter obligatorio y no tributario.

La Cuenta de Liquidación Provisional, incluida en el Proyecto de Reparcelación, refleja los gastos previstos para la urbanización, calculados según el Proyecto de Urbanización. El importe que grava cada finca tiene carácter provisional, sujeto a ajustes en la Cuenta de Liquidación Definitiva, donde se consideran los gastos efectivamente realizados. Si los gastos superan los estimados, se abonan los reales según la cuota de cada propietario. El porcentaje de participación de la finca resultante en la liquidación definitiva también se indica. En los Programas de Actuación Urbanizadora, las cuotas de urbanización se instrumentan a través del Proyecto de Reparcelación y de las cuentas de liquidación provisional y definitiva, según la regla h) del artículo 93 del Decreto Legislativo 1/2010 TRLOTAU. La liquidación provisional resulta de multiplicar los gastos a priori por la cuota de cada propietario; la definitiva, de multiplicar ese porcentaje por los gastos realmente satisfechos hasta la recepción de las obras por el Ayuntamiento. Se recalca la naturaleza provisional de la liquidación inicial y la importancia de la liquidación final para determinar el coste exacto a cargo de cada propietario.

Para determinar la carga económica sobre las parcelas, se realiza un cálculo previo del coste de la actuación urbanística, basado en las previsiones del Proyecto de Urbanización, incluyendo honorarios, indemnizaciones, y beneficio del urbanizador. Los costes de urbanización se ajustan a los previstos en la proposición jurídico-económica del agente urbanizador para la adjudicación del Programa de Actuación Urbanizadora, que ascienden a 481.903,69 € (más impuestos). Esta suma, junto con la cuota de cada propietario, sirve de base para la cuenta de liquidación provisional. El coste total incluye el gasto previsto en la proposición jurídico-económica presentada por el Agente Urbanizador para la adjudicación del Programa de Actuación Urbanizadora. La cesión del 10% del aprovechamiento al Ayuntamiento, en este caso, se materializará en metálico, generando un precio por m² de aprovechamiento lucrativo que se determina con base en el valor unitario pactado para la futura adquisición de terrenos dotacionales (por ejemplo, para la ampliación del cementerio municipal) por parte del Ayuntamiento. La precisión en este análisis económico financiero es fundamental para la equidad y la transparencia en la gestión del proyecto.