Distribución Vivienda Interés Social

La investigación surge a partir de la observación directa de irregularidades en la distribución de viviendas de interés social, una vez asignadas. La inquietud principal se centra en la discrepancia entre la asignación de las viviendas y la verdadera necesidad de las familias. La pregunta que guía el estudio es: ¿Por qué las viviendas no se distribuyen a familias que realmente necesitan una vivienda para vivir? Esta pregunta destaca la problemática central del acceso a la vivienda, poniendo en manifiesto un sistema que no siempre prioriza a quienes más lo necesitan. Se observó, por ejemplo, que algunas viviendas de interés social eran utilizadas con fines comerciales, en lugar de su propósito habitacional. Esta desviación del objetivo social original plantea la necesidad de una investigación profunda en los mecanismos y procesos de distribución. La hipótesis principal establece que un proceso de distribución adecuado facilitaría el acceso a la vivienda para las familias necesitadas. Se postula que elementos dentro del proceso impiden este acceso, incluyendo mecanismos con fines y beneficios económicos, políticos, y en muchos casos, basados en el compadrazgo, indicando una posible corrupción o favoritismo en el sistema.

La investigación cita a Rafael Catalán (1994) y sus observaciones sobre el impacto de la crisis económica de los años ochenta en los procesos de generación de vivienda. La pérdida del poder adquisitivo de la población dificultó el acceso a los créditos hipotecarios, cada vez más caros, afectando especialmente a los grupos con menos recursos. La crisis económica llevó a un aumento en la ocupación irregular de terrenos, principalmente ejidales y privados, como única opción asequible para la población de bajos ingresos. La reducción de la población económicamente activa, principalmente en el sector industrial, y la pérdida de empleos asalariados en relación con los no asalariados, acentuaron el deterioro del poder adquisitivo. Datos de Esquivel (1993) muestran que en los ochenta, una gran parte de la población económicamente activa ganaba menos de un salario mínimo. El debilitamiento del Estado como prestador de servicios sociales básicos, incluyendo la salud, la educación y la vivienda, agravó la situación. Esta combinación de factores económicos y sociales creó una demanda no solvente de vivienda, a la que el gobierno intentó responder con diversas propuestas, aunque con resultados cuestionables.

El estudio se centra en la Delegación Venustiano Carranza en la Ciudad de México. Se describe el territorio como poco atractivo para habitar debido a sus llanuras áridas y salitrosas, aguas someras y la exposición a inundaciones. La mala calidad de la tierra reduce su vocación habitacional. Se destaca que la delegación se caracteriza por otros usos importantes, como el Aeropuerto Internacional de la Ciudad de México, en detrimento de su desarrollo habitacional. Esta descripción del contexto geográfico y sus limitaciones sirve para enmarcar la problemática de la vivienda dentro de un área específica con características únicas y presiones adicionales relacionadas con la presencia de infraestructuras no residenciales, lo cual dificulta aún más el acceso a la vivienda adecuada. La falta de terrenos aptos para la construcción de viviendas de interés social, junto con el impacto de la cercanía de una importante infraestructura como el Aeropuerto Internacional, condiciona la complejidad del problema en esta delegación específica.

El documento describe la larga historia de programas estatales para solucionar el problema de la vivienda en México, iniciando en 1925. Se menciona que a pesar de la creación de diversas instituciones y programas a lo largo de las décadas, las soluciones han sido parciales y con una visión limitada del problema, debido a la escasez de recursos o a la mala administración de los fondos. La vivienda de interés social se define como aquella promovida por el Estado para la población de menos ingresos, con un precio acorde a sus posibilidades de pago y que satisfaga sus necesidades fundamentales. Se cuestiona cómo el gobierno garantiza este derecho, concluyendo que la acción del Estado solo lo garantiza parcialmente, ya que las formas de desarrollo capitalista no han creado condiciones sociales para garantizarlo totalmente. Se observa una crisis en la ideología paternalista de la administración, pasando de la inversión directa del Estado a un apoyo con subsidios, dejando la responsabilidad en gran medida a los recursos de la población. La política habitacional ha evolucionado, incluyendo desde la obligación de los patrones de proporcionar vivienda a sus trabajadores (Artículo 123 de la Constitución de 1917), hasta la creación de nuevos mecanismos y marcos jurídicos para regular la adquisición de vivienda con ingresos mínimos, buscando terminar con esquemas tradicionales de financiamiento bancario que beneficiaban a los de mayor capacidad crediticia.

La sección describe la participación de diversos organismos públicos en la producción de vivienda de interés social, especialmente en la década de los ochenta. Se mencionan ejemplos como FONHAPO (en programas de vivienda progresiva y lotes con servicios) y PRHP (en respuesta a la problemática habitacional tras los sismos de 1985). Se destaca que a fines de los ochenta, el Estado mostró un debilitamiento en sus actividades sociales, disminuyendo los recursos para vivienda y buscando compensarlo con una mayor participación de la banca privada y de los demandantes de vivienda. Se caracteriza la política habitacional por responder a la demanda de grupos organizados, asociaciones civiles y cooperativas. Se describen algunos organismos en detalle: FIDEICOMISO CASA PROPIA (FICAPRO), creado en 1987 para transformar inquilinos en propietarios; FIDERE II D.F., para la recuperación de créditos; y el FONDO DE OPERACIÓN Y FINANCIAMIENTO BANCARIO A LA VIVIENDA (FOVI), creado en 1963 para canalizar recursos a través de la banca comercial. Se menciona que a partir de los setenta las condiciones para obtener crédito fueron favorables a los de bajos ingresos, con plazos de entre diez y veinte años para pagar, pero la crisis de los ochenta afectó las condiciones de producción y distribución, a pesar de un aumento en la producción de viviendas de interés social entre 1983 y 1990 (de 938,421 a 1,978,633 acciones).

En la Delegación Venustiano Carranza, los organismos que apoyan la gestión de obtención de crédito son FONHAPO, FIVIDESU y FICAPRO. Entre 1986 y 1990, la producción de vivienda en la delegación aumentó significativamente; FIVIDESU construyó 62 viviendas en 1986 y 153 en 1990. A partir de 1993, FIVIDESU modificó sus reglas de operación, actuando como intermediario entre beneficiarios e instituciones bancarias. Ana María Durán (1993) indica que este cambio fue satisfactorio, aumentando la producción más allá de las 3,500 viviendas anuales. Este cambio implicó la eliminación de demandantes con ingresos muy bajos, priorizando a aquellos con ingresos reducidos, pero no a los más pobres. FIVIDESU colabora con la banca comercial, aportando un 20% del costo de la vivienda como subsidio del DDF, mientras que el banco aporta el 80% restante. Los demandantes suelen aportar el terreno como garantía del crédito. En caso de incumplimiento, FIVIDESU propone que el solicitante, cónyuge y familiares se solidaricen en la deuda.

El estudio analiza el proceso de distribución de viviendas en la Unidad Habitacional FIVIPORT, ubicada en la colonia Arenal, Delegación Venustiano Carranza, Ciudad de México. Un convenio de donación onerosa, formalizado el 25 de junio de 1991, entre Aeropuertos y Servicios Auxiliares (ASA) y el Banco Nacional de Crédito (como fiduciario del Fideicomiso de Vivienda, Desarrollo Social y Urbano - FIVIDESU), transfirió un predio del Aeropuerto Internacional de la Ciudad de México a FIVIDESU. El valor del predio fue de 6,971 millones de viejos pesos. La condición de la donación era la construcción de departamentos habitacionales por parte de FIVIDESU, que luego serían transferidos a empleados de ASA. El valor de los departamentos construidos para los empleados de ASA equivalía al valor del predio, cumpliendo así con la carga impuesta a FIVIDESU. Posteriormente, FIVIDESU podía vender libremente los departamentos restantes. Este convenio ilustra la compleja interacción entre organismos públicos y privados en la provisión de vivienda de interés social, mostrando cómo una donación onerosa podía servir como base para un proyecto habitacional.

La construcción de FIVIPORT involucró a varios agentes clave. Los contratos de apertura de crédito, con interés y garantía hipotecaria, se realizaron en julio de 1991 entre el acreedor hipotecario (Banca Serfin), y los deudores hipotecarios (Banco Nacional de Obras y Servicios Públicos - BNOSP, FIVIDESU, y las constructoras). El BNOSP aprobó los planes y presupuestos, actuando como fiduciario de FIVIDESU y las sociedades mercantiles, administrando los fondos proporcionados por Banca Serfin. El BNOSP entregó los fondos a las constructoras según el avance de las obras, supervisando la correcta inversión. La tasa de interés en ese momento era del 4% sobre el adeudo más el IVA. La construcción duró un año (julio 1991 - julio 1992), resultando en 1,839 viviendas. Este complejo entramado de entidades financieras y constructoras destaca la multiplicidad de actores y la complejidad en la gestión de proyectos de vivienda social a gran escala. La supervisión del BNOSP resalta la preocupación por la transparencia y correcta utilización de los fondos, aunque la investigación posteriormente revela posibles fallas en el proceso.

Respecto a las características económicas del programa, el 85.2% de los encuestados manifestó no haber recibido ayuda económica del gobierno. Un pequeño porcentaje (14.8%) sí recibió ayuda, principalmente en la obtención de la vivienda (66.7%), en acabados (22.2%) o en las escrituras (11.1%). En el momento de la encuesta, el 81.9% de los beneficiarios pagaban mensualmente el crédito, mientras que el 18.1% no lo hacía debido al alto costo, argumentando que la vivienda les correspondía por derecho. El pago mensual estaba entre 500 y 600 pesos. El 71.2% de los beneficiarios obtuvo su vivienda a través del programa de interés social, mientras que el 27.4% lo hizo por mecanismos extraprograma. El 75.9% de los beneficiarios prefirió la gestión colectiva, ya que ejerce mayor presión sobre las autoridades y facilita la reunión de fondos. La gestión colectiva destaca como un mecanismo para asegurar la obtención de la vivienda y facilitar el cumplimiento de los requisitos financieros del programa, evidenciando una participación activa de la sociedad civil en la gestión de sus necesidades.

El análisis de los requisitos para acceder a la vivienda de interés social se estructura en dos categorías principales: requisitos de situación económica y requisitos sociodemográficos. Los requisitos económicos buscan comprobar los ingresos del solicitante y su familia, considerando la contribución de todos los miembros económicamente activos. Los requisitos sociodemográficos verifican si el solicitante es jefe de familia o si tiene dependientes económicos (padres e hijos), requiriendo documentación como actas de nacimiento y matrimonio. Para solteros, parejas en unión libre o madres solteras, se exige la comprobación de dependientes económicos. La importancia de los grupos organizados radica en su capacidad para ejercer presión sobre el gobierno y los organismos de vivienda para satisfacer sus demandas, además de facilitar la reunión de los fondos necesarios para acceder a la vivienda. Se observa que la categorización de los requisitos permite comprender la complejidad del proceso y la diversidad de factores que influyen en el acceso a la vivienda de interés social, revelando un sistema que evalúa la capacidad económica y el contexto familiar del solicitante.

El estudio destaca que el salario del solicitante es un factor determinante en la selección, ya que define quién puede pagar la vivienda de interés social. A pesar de que se ofrece la alternativa de sumar los ingresos del cónyuge y otros familiares en caso de insuficiencia, esta situación se vuelve compleja para familias pequeñas o madres solteras con bajos ingresos. El destinatario final de la vivienda es aquel que puede seguir pagando las cuotas, lo cual genera una situación donde no siempre las familias con mayor necesidad son las beneficiadas. En el caso de la Unidad Habitacional FIVIPORT, la obtención de las viviendas se basó en el cumplimiento de una serie de requisitos en las diferentes etapas del proceso de distribución. Estos requisitos fueron establecidos por los diferentes actores involucrados: el grupo de solicitantes, la institución bancaria y el organismo de vivienda. El análisis se centra en comprender cómo estos requisitos, en su conjunto, influyen en quién obtiene finalmente una vivienda y en si se cumple el objetivo social del programa de vivienda de interés social.

La investigación incluye la opinión de los beneficiarios sobre los requisitos y el proceso de acceso a la vivienda. El 64.2% de los encuestados consideraron que los requisitos eran suficientes, mientras que el 32.1% los encontró excesivos y difíciles de cumplir, especialmente el requisito económico. Algunos argumentaron que los requisitos imponen barreras y obligaban al engaño para cumplirlos. En cuanto al proceso, el 78.8% consideró que la gestión, selección y asignación fue eficiente y rápida, mientras que el 21.2% la calificó como lenta, ineficiente y mal coordinada. Un pequeño porcentaje percibió el proceso como un fraude o denunció la falta de participación en las decisiones sobre la construcción y ubicación. La percepción de los beneficiarios revela discrepancias sobre la eficiencia y equidad del sistema, mostrando una falta de transparencia y una posible exclusión de las familias con mayores necesidades. La información recogida destaca la necesidad de una revisión profunda de los requisitos para garantizar un acceso más justo y equitativo a las viviendas de interés social.