Estados Financieros 2015-2014

Unidad Leasing Habitacional S.A. fue constituida bajo las leyes chilenas con el objetivo de adquirir o construir viviendas para luego darlas en arrendamiento con promesa de compraventa. Esto significa que la empresa ofrece contratos de leasing habitacional, donde los inquilinos tienen la opción de comprar la propiedad después de un periodo determinado. Para operar, la sociedad se rige por la Ley número 19.281 sobre arrendamiento de viviendas con promesa de compraventa, incluyendo su normativa complementaria y futuras modificaciones. Esta ley define el marco legal bajo el cual se realizan todas las operaciones de la empresa, asegurando la legalidad y transparencia de los contratos de arrendamiento con opción a compra.

A lo largo de su historia, la compañía ha experimentado cambios en su razón social y propiedad. Inicialmente conocida como "Sociedad Inmobiliario La Construcción S.A.", cambió su nombre a "Compañía de Leasing Inmobiliario Columbus S.A." en una Junta Extraordinaria de Accionistas el 12 de abril de 2007. Posteriormente, el 25 de enero de 2013, los accionistas IM Trust & CO. Holdings S.A. e Inversiones IMT S.A. cedieron sus acciones a Asesorías e Inversiones MSD Ltda., Asesorías e Inversiones AU Ltda., e Inversiones Isidora S.A., marcando un cambio significativo en la composición accionaria de la empresa. Estos cambios en la propiedad y razón social reflejan la evolución y adaptación de la empresa a las condiciones del mercado y sus estrategias de crecimiento.

Unidad Leasing Habitacional ha diversificado sus actividades mediante la suscripción de contratos de venta de cartera de Contratos de Leasing Habitacional (CLH). Estas ventas se realizan a compañías de seguros, generando ingresos adicionales para la empresa. El ingreso por venta de cartera se determina por el valor presente del saldo insoluto, considerando el diferencial entre la tasa de compra de los activos y la tasa de originación. La empresa declara que no retiene ningún riesgo asociado a estas ventas, ya que transfiere la totalidad de los riesgos y beneficios inherentes a la propiedad de los activos. Se mencionan explícitamente los contratos con Penta Vida Compañía de Seguros de Vida S.A. (nueve ventas por M$3.568.761 entre el 1° de enero y el 31 de diciembre de 2015) y CN Life Compañía de Seguros de Vida S.A. y Compañía de Seguros de Vida Consorcio Nacional de Seguros S.A. (tres ventas por M$1.901.905 en el mismo periodo). Estas ventas de cartera son un componente clave de la estrategia de negocio de Unidad Leasing Habitacional, permitiendo una gestión eficiente del portafolio de activos y optimizando la generación de ingresos.

Los estados financieros presentados corresponden al ejercicio finalizado el 31 de diciembre de 2015 y han sido elaborados de acuerdo con las Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF) y las instrucciones de la Superintendencia de Valores y Seguros (SVS). Cabe destacar que, con la excepción de lo dispuesto en el Oficio Circular N° 856 de la SVS, los estados financieros son consistentes con las NIIF emitidas por el IASB. La presentación incluye la clasificación de activos y pasivos en corrientes (vencimiento igual o inferior a doce meses) y no corrientes (vencimiento superior a doce meses). El estado de resultados integral presenta los gastos clasificados por función, detallando las depreciaciones y los gastos de personal. La preparación de estos estados financieros bajo NIIF requiere el uso de estimaciones contables críticas y la aplicación de juicio por parte de la administración, información detallada en la Nota 5. La moneda funcional es la moneda del ámbito económico principal de operación de la entidad.

El documento explica el tratamiento contable de las transacciones en moneda extranjera, las cuales son registradas inicialmente al tipo de cambio a la fecha de la transacción. Los activos y pasivos monetarios denominados en moneda extranjera se traducen al tipo de cambio de la moneda funcional a la fecha del estado de situación financiera. Las diferencias de cambio se registran en resultados. Asimismo, se detalla el tratamiento de los activos y pasivos reajustables contractualmente en Unidades de Fomento (UF), que se convierten al valor equivalente en pesos al cierre de los estados financieros y se presentan como ingresos o gastos operacionales según corresponda. La valoración de instrumentos cotizados activamente en mercados formales se determina por los precios de cotización a la fecha de cierre de los estados financieros.

La Sociedad clasifica sus activos financieros según las definiciones de la NIIF 9, diferenciando entre instrumentos financieros a valor razonable e instrumentos financieros a costo amortizado. Esta clasificación depende del modelo de negocios utilizado para administrar los activos y de las características contractuales de cada instrumento. Se explicita que un activo financiero se da de baja cuando expiran los derechos contractuales sobre los flujos de efectivo, o cuando se transfieren los derechos a recibir dichos flujos en una transacción donde se transfieren todos los riesgos y beneficios de propiedad del activo. Los activos no corrientes mantenidos para la venta se valoran al menor valor entre su valor de libros y su valor justo menos los costos de enajenación.

La Ley N° 20.780 (Reforma Tributaria), promulgada el 26 de septiembre de 2014, introdujo modificaciones al sistema tributario chileno, especialmente en el impuesto a la renta. El Oficio Circular N° 856 de la SVS, emitido el 17 de octubre de 2014, dispuso que la actualización de los activos y pasivos por impuestos a la renta diferidos, como efecto directo del incremento en la tasa de impuestos de primera categoría, se realizara contra patrimonio y no según la NIC 12. Este cambio en las instrucciones de la SVS modificó el marco de preparación y presentación de la información financiera, pues el marco anterior (NIIF) requiere ser adoptado de manera integral, explícita y sin reservas. El texto destaca el impacto de esta normativa en el tratamiento contable de los impuestos diferidos.

La compañía detalla la aplicación anticipada de varias normas e interpretaciones contables, incluyendo IFRS 14 (Cuentas Regulatorias Diferidas), IFRS 15 (Ingresos procedentes de Contratos con Clientes), y varias enmiendas a IAS. Se evaluó el impacto de estas normas, concluyendo que en su mayoría no afectarían significativamente los estados financieros. Se menciona la aplicación anticipada de las modificaciones a IAS 1, IAS 16, IAS 19, IAS 27, IAS 34, IAS 38, IAS 41, IFRS 5, IFRS 7, IFRS 10, IFRS 11, and IFRS 12 con las fechas de aplicación obligatoria correspondientes. La empresa demuestra un compromiso con la actualización y el cumplimiento de las normas contables internacionales.

Unidad Leasing Habitacional S.A. reconoce su exposición a una serie de riesgos inherentes a su negocio, incluyendo riesgos de mercado, financieros y operacionales. Sin embargo, la empresa afirma identificar y aplicar controles efectivos para manejar y minimizar los impactos adversos. Estos controles se evalúan y mejoran continuamente para asegurar su eficiencia. El documento enfatiza que los riesgos principales se concentran en aquellos de carácter crediticio, específicamente, la recuperación oportuna de las cuotas de leasing por cobrar. Para mitigar este riesgo, la compañía cuenta con políticas de crédito bien establecidas, aplicadas en todas sus operaciones.

Para minimizar el riesgo crediticio, la empresa ha implementado políticas de cobranza que incluyen el envío de cupones antes del vencimiento de la cuota (pago hasta el día 10 de cada mes). Se realiza un contacto telefónico con los clientes morosos a partir del quinto día posterior al vencimiento, incentivando el compromiso de pago para evitar acciones más drásticas. Al cierre de cada mes, se revisa el avance en los pagos y se realizan gestiones de chequeo de morosidad temprana a deudores con una cuota en mora, enviándoles cartas de morosidad y realizando llamados telefónicos para mitigar el impacto en la cartera global. Si la deuda persiste, se inicia un proceso de cobranza prejudicial (alrededor de 15 días de morosidad) y, en caso de impago de tres cuotas, se procede a la cobranza judicial. Si no es posible recuperar los flujos, la vivienda es recuperada mediante sentencia judicial.

Para mitigar los riesgos de liquidez, Unidad Leasing Habitacional S.A. realiza cálculos permanentes que les permiten determinar las fechas y montos de dinero necesarios para cubrir sus obligaciones y los ingresos esperados por depósitos. Se realiza un análisis de la posición neta de la compañía en el corto plazo (hasta dos meses), proyectando los flujos de ingresos y egresos para evaluar la liquidez en un periodo determinado. Este análisis cuantitativo forma parte de una estrategia de gestión de riesgos más amplia. La empresa cuenta con políticas de gestión de liquidez diseñadas para asegurar el cumplimiento oportuno de sus obligaciones, tanto en condiciones normales como en situaciones excepcionales que puedan desviarse significativamente de lo esperado. Se destaca el seguimiento diario de la situación de caja para cubrir las necesidades de fondos a corto, mediano y largo plazo, considerando diversos escenarios previsibles.

En una Junta Extraordinaria de Accionistas realizada el 31 de marzo de 2015, se aprobó un aumento de capital por la suma de M$203.825. Este aumento provino principalmente de las ganancias acumuladas del ejercicio 2014 (M$203.220), con un aporte adicional de M$605 proveniente de la cuenta patrimonial "Incremento por transferencias y otros cambios". El número de acciones permaneció invariable. Como resultado de este aumento, el nuevo capital social de la sociedad ascendió a M$1.424.198, dividido en 3.864 acciones nominativas de igual valor y de la misma serie única, íntegramente suscritas y pagadas. Este aumento de capital fortalece la estructura financiera de la empresa, proporcionándole recursos adicionales para el desarrollo de sus actividades.

La información destaca la suscripción de contratos marco de venta de cartera de contratos de leasing habitacional con compañías de seguros. Bajo el amparo de las NCG N°262 y N°264 de la SVS del año 2009, Unidad Leasing Habitacional firmó un contrato marco de venta con Penta Vida Compañía de Seguros de Vida S.A. el 13 de septiembre de 2013, para los años 2013 y 2014, modificado posteriormente el 14 de octubre de 2014, y nuevamente con un nuevo contrato marco el 14 de agosto de 2015. Entre el 1° de enero y el 31 de diciembre de 2015, se realizaron nueve ventas de cartera a Penta Vida por un monto total de M$3.568.761 a valor saldo insoluto. Adicionalmente, se suscribió un contrato marco de venta de cartera con CN Life Compañía de Seguros de Vida S.A. y Compañía de Seguros de Vida Consorcio Nacional de Seguros S.A. el 28 de enero de 2015. Entre el 1° de enero y el 31 de diciembre de 2015, se materializaron tres ventas de cartera por un monto total de M$1.901.905, también a valor saldo insoluto. Estos contratos con compañías de seguros reflejan una estrategia de diversificación de la gestión de activos y generación de ingresos para Unidad Leasing Habitacional.